Эксперт рынка недвижимости, директор агентства «А2 Риэлти» Анастасия Архипова объясняет ключевые нюансы раздела ипотечной недвижимости при разводе, раскрывая правовые аспекты и практические схемы урегулирования, а также даёт рекомендации по минимизации рисков в таких ситуациях.
Как делить ипотеку при разводе? Здесь возникает ряд вопросов. Один из них — это вариант раздела жилья при разводе, которое не является ипотечным. То есть, что проще и выгоднее с точки зрения оформления. Но для начала нужно понимать, что мы живём в современном мире, и в идеале перед браком заключить брачный договор, если уж на то пошло. Однако если у вас доверительные, тёплые отношения и вы с супругом договорились обо всём, то по закону Семейного кодекса всё нажитое имущество в браке делится пополам. Поэтому здесь два варианта: либо мирное соглашение, раздел и обоюдное согласие поделить всё пополам, либо договорённости, которые могут быть индивидуальными. Это никак не регулируется и не трактуется кем-либо, просто существует договорённость.
Если это ипотечное жильё и заёмщик был один, а второй супруг не принимал участия в платежах, но при этом объект приобретался в браке, то он также делится пополам. Если квартира ещё не выплачена и остался долг перед банком, то она продаётся с действующим ипотечным кредитом. Эта схема законна и существует на рынке. В этом нет никаких сложностей. Банки проводят такие схемы сделок, гасится действующий кредит, чаще всего покупателем второго, который приобретает данное жильё, а оставшаяся сумма делится пополам. Опять же, это возможно при мирном соглашении, либо в судебных процессах, где в ходе слушаний достигаются договорённости сторон.
Если нет возможности ждать, и квартира находится в споре между супругами, она может быть в залоге. Возможность расторжения кредитного договора также осуществляется через кредитный комитет и судебное решение. Квартира возвращается, и оставшаяся часть средств, которые супруги выплатили в период действия кредитного договора, делится пополам, либо по договорённостям сторон.
Если в квартире был применён материнский капитал, это значительно усложняет процесс сделки, потому что необходимо сначала вернуть средства материнского капитала обратно в пенсионный фонд. Это можно сделать только через судебное решение. Процесс может быть долгим и порой не иметь положительного результата. Практика таких случаев существует, но она пока ещё недостаточно развита. Поэтому можно начать с возврата денежных средств обратно в пенсионный фонд, а затем продавать квартиру, не обременённую детскими долями, и делить средства по ранее достигнутым договорённостям или согласно закону 50 на 50 между супругами.
Я рекомендую не использовать средства материнского капитала, если вашим детям ещё не скоро исполнится 18 лет, поскольку все сделки с использованием материнского капитала проходят только с согласия органов опеки и попечительства. Это значительно усложняет процесс. Бывают ситуации, когда такие сделки просто невозможно совершить из-за большой суммы долга, связанной с материнским капиталом. Дети ещё маленькие, наделить их долями невозможно, потому что объект находится в залоге. Часто такие сделки оказываются долгосрочными и сложными, но они могут быть реализованы.
Какие типичные ошибки и полезные советы можно дать? Например, можно ли оформить ипотеку так, чтобы при разводе было меньше проблем? Это регулируется только брачным договором. Согласие супруги на сделку не заменяет брачный договор. В кредитном договоре нельзя указать, что супруга не претендует на имущество, и что ипотеку оплачивает только супруг. Всё, что было в браке, делится пополам, и регулируется это только брачным договором. Других вариантов не существует. Поэтому живите дружно и заранее договаривайтесь о том, кто за что отвечает.
